新華社武漢7月24日電(新華社記者徐海波)近來,呼和浩特、濟南、南昌、武漢、蘇州等多個城市傳出對限購政策進行調整的消息,限購鬆綁的政策效應開始擴散。
  但越來越多的人發現,局部地區的政策性鬆綁,對購房潛力的釋放作用有限。在限貸政策依然嚴厲的背景下,貸款利率高企依然會讓購房者望而止步。
  觀望情緒加劇,鬆綁效果有限
  今年以來,多地政府希望通過放鬆限購政策刺激樓市。有機構統計顯示,在46個限購城市中已有10餘個調整了限購政策,未來鬆綁限購的城市可能會越來越多,口徑也會越來越寬。
  專家認為,在樓市低迷時期取消限購,會給市場發出救市的心理暗示,反而影響買賣雙方的市場信心,在買漲不買跌的心理作用下,市場成交可能更趨低迷。
  湖北房地產經濟學會常務理事李國政說,購房者每天從網上看到總有城市加入到“取消限購”隊伍中來,會改變他們的購房預期,同時,也會改變開發商的市場預期,這種情況下可能市場成交會更加艱難。
  搜房網高級分析師亞麻認為,今年以來,武漢樓市進入調整期,房價漲幅逐漸縮窄甚至下跌。儘管限購放鬆會釋放部分購房需求,但是這部分需求能不能消化巨大的庫存量是個疑問。
  武漢萬潤地產策劃經理胡帆表示,放鬆限購,對於該公司項目還是有所利好,外地客戶可以無限制購買。但是對於整個武漢樓市來說,可能利好的影響不會太大,銷售業績不會大幅上漲,而只會有一定的上浮。
  從數據上看,南寧市取消限購後仍然繼續了此前的房價下跌趨勢。中國指數研究院的數據顯示,南寧4月新建住宅平均價格為8065元/平方米,5月為7892元/平方米,6月為7828元/平方米,連續三個月出現下跌。而更早前傳出鬆綁限購的沈陽,樓市幾個月來也未見明顯回暖。
  信貸政策未松,購房者空間小
  信貸政策也是影響樓市走向的重要因素。今年以來,銀行對於房地產的信貸政策持續偏緊。專家認為,房貸是否鬆動、信貸支持是否加大,將是撬動樓市回暖的關鍵政策。
  能不能少交首付款,低成本貸到款,一定程度上決定了購買力是否出手。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示,如果房貸與信貸政策不放鬆,放鬆限購政策根本無法改變樓市大局。
  “限購調整不是限貸調整。這是兩個概念不能混淆。”謝逸楓表示,目前來看,大多數主要城市都實行差異化的信貸政策,二套房首付六七成,三套房沒有貸款支持。但在限購調整的同時,各地並未放鬆差別化信貸政策的力度。
  同策咨詢研究總監張宏偉認為,從整個市場背景來看,多個城市嘗試“限購”鬆綁的背後,是2014年年初銀行信貸緊縮,樓市基本面供大於求,市場表現依然低迷。
  有關人士分析,目前來看,銀行下調房貸利率動力明顯不足,房貸的存貸差較小,對銀行不具誘惑力,而做房貸還意味著銀行要為未來樓市可能出現的風險埋單。
  局部性政策鬆綁,購買力釋放有限
  中國指數研究院發佈研究報告顯示,據不完全統計,目前已有近20個城市採取或直接放鬆限購條件、或放寬落戶條件、或採取調整限購區域等方式促進樓市走量。
  杭州、天津、鄭州等城市通過放寬落戶等方式,直接或間接地“寬鬆”購房條件。武漢規定,對於本科及以上學歷人士,在武漢市購買住房只需提供近一年內的納稅和社保繳納的證明材料。
  億房研究中心研究員鄭軍華表示,放寬本科生人士購房門檻主要目的是為了吸引人才,雖然對樓市有一定的利好,但整體影響並不大,因為大多數外地購房者並不符合這一政策條件,而符合這一條件的大學畢業生也因經濟等原因,不能提前購房入戶。
  武漢規定,140平方米以上的住房,包括新建商品房和二手房,不再納入限購範圍。蘇州也將90平方米以上的住房全面放開限購。有專家表示,目前只放開買“大房子”,對普通剛需族而言尚難受益,而通過幾年的限購政策,樓市投資者也很少,大房子的購買力有限。
  此外,對限購區域的調整也是一種放鬆手段,天津、杭州、廣州等地都採取了此種方式。李國政分析稱,這些政策有利於吸引外來投資,促進不同區域的均衡發展,但遠城區一直並非樓市活躍區域,購買力有限,大量庫存房待售,放鬆政策並不能帶來購買群體。
  張大偉認為,目前限購在影響房地產市場的因素中,所占比例不到10%。未來除一線城市外,其他城市均有可能逐漸取消樓市限購,預計今年將有超過30個城市取消限購,但如果限購政策未全面解禁,一線城市未放開調控,當前樓市局勢並不能根本改變。  (原標題:“限購鬆綁”難敵“信貸從緊”)
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